最近，不止一位买房人问过我同一个问题：

栖霞·栖园和同济彩香路项目，这两个古城洋房该怎么选？

这是一个共性问题。在豪宅遍地的古城区，普通人是够不上千万门槛的别墅。所以，洋房就是他们留在古城的最好选择。

而实际上，在寸土寸金的姑苏古城内，新洋房非常稀缺，甚至比别墅还稀缺。据我初步统计，古城内有15家楼盘在卖别墅，但是洋房，可能暂时只有栖霞·栖园和同济彩香路项目两家！

所以，今天就来给大家聊聊古城区的两个洋房项目。1放风价3.8万/㎡！姑苏区精装洋房栖霞·栖园预计8-9月开盘！栖霞·栖园位于姑苏区清塘路南，清洁路西，靠近北环高架。近期，我实地去售楼处及周边考察过。项目周边配套齐全，毕竟是姑苏区，发展成熟。但古城区的环境肯定比新城要差一点，尤其是交通状况。当然，这个项目主要还是吸引当地的老苏州人买。连开发商自己都说了，意向客户，95%都是老苏州人。目前项目已经公开售楼处，预计今年8-9月开盘。因为项目体量小，一共只有8栋6F洋房，套房源，所有房源一次性加推。

栖霞·栖园主力户型有三种，--㎡。因为是6层的洋房，栖霞·栖园的得房率能达到85%左右，所以即使是最小的㎡，看了样板间都可以说这是改善的户型。

▼栖霞栖园建面约㎡户型图，三室两厅两卫

▼栖霞栖园建面约㎡户型图，四室两厅两卫

▼栖霞栖园建面约㎡户型图，四室两厅两卫

据了解，栖霞·栖园的精装标准还是可以的。日立的中央空调、德国威能地暖交付，全屋墙纸。厨房、卫生间也都是用的是方太、科勒等品牌销售目前对外放风要卖3.8万/㎡，也就是说最少也要万才能在栖霞·栖园买到一套房。据我了解，不少买房人对这个价格还是有抗性的。但是放风价报高一点，向来是开发商的套路。我猜测，栖霞·栖园最终的备案价可能在3.5万/㎡左右。2栖霞PK同济！谁才是姑苏古城内更值得买的洋房！

本来，姑苏古城区的洋房是非常罕见的。一些有古城情节以及姑苏区的本地客户，对于栖霞·栖园稀缺产品根本没有抵抗力。

但好巧不巧，就在栖霞·栖园向南大约2公里，彩香路与金门路交汇处，还有一个同济的新项目，同样也是洋房，产品、地段重叠度很高。

两个项目到底哪个更好，栖园毕竟只有套，只有一次开盘。到底是直接买栖霞·栖园，还是等一等同济的楼盘，确实让不少人左右为难。

今天我就从学区、地段、户型、品牌四个角度做个PK，看完分析你就不再纠结。1、学区PK学区已经是房产最重要的金融属性。现在买房，即使你用不到学区，你也必须要重视学区这个因素。因为新房不划分学区，我们就以隔壁二手房作参考：栖霞·栖园，以隔壁的清塘新村为例，学区划分为山塘中心小学、苏州市第三十中学同济项目，以隔壁的凯旋花园为例，学区划分为彩香实验小学、彩香实验中学从这个结果来看，两家楼盘的学区都是弱项，可能的学区都不是姑苏区的优质学区。硬要说的话，可能同济未来的学区可能会好一点，但都不是决定性。2、地段PK总体来说，同济项目位置更好一点。同济项目距离地铁1、2号线都比较近，包括同医院新址，东侧米就是华贸中心（在建）和石路天虹，同济位置上的缺点就是靠近变电站。栖霞·栖园离这些配套也都不远，而且相比同济，栖霞离北环更近。3、户型PK

两家楼盘打造的都是高得房率的洋房，栖霞的户型面积段为--㎡，同济目前公示了、㎡两个户型。

栖霞㎡和同济㎡都做了3房，我个人认为栖霞的飞机户型设计比同济的横厅设计更优秀。

栖霞㎡的户型，客厅开间4米，主卧开间3.8米，次卧开间3.2米。整体空间尺度分配更合理。

同济㎡的户型做了横厅，同时也牺牲了房间的面宽。横厅开间6.2米，主卧开间3.4米，次卧开间3米。

做横厅是为了改善空间尺度，但如果牺牲太多房间的面宽，其实是一件矛盾的事情。所以我认为小户型都不适合做横厅。

在四房方面，同济㎡的三房朝南，而栖霞不管是㎡的四房还是㎡的四房，都是两房朝北两房朝南，这一点同济更有优势。

当然如果追求大横厅，栖霞㎡7.1米的横厅应该还是很震撼的。

4、品牌PK现在越来越多的人买房更看重品牌，这是完全正确的。平常生活，买衣服买饮料我们都会看牌子，买房子更要看牌子！开发商，直接决定房子以及未来生活的品质。这两家开发商论品牌，应该是栖霞同济的。栖霞毕竟是南京的老牌房企，在苏州做的项目口碑也还不错。3起底姑苏主城，到底还藏着多少新房！年，苏州放开土地供应，首次发布未来五年商品房用地供地计划，未来5年（-）苏州市区（不含吴江区）供应商品住房用地将达公顷（亩）。按照容积率2.0，均套建面㎡计算，就是要新增大约34万套新房。虽然最近两年苏州土地供应量很大，但是供应是极不均衡的。我们都知道吴中区是卖地狂魔，而姑苏区的土地是相当稀缺的。过去的3年，苏州一共出让了块宅地，其中姑苏区只有16块。毫无疑问，姑苏古城之内，是苏州新房最稀缺的地方。而且，这里的新房以别墅为主，价格昂贵，动辄大几百万甚至上千万一套。那么姑苏古城之内，到底藏了多少还没卖的非别墅新房？今天就给大家来个最全盘点。在海胥澜庭最后一批房源领证加推后，其实姑苏城内的新房（非别墅）一只手就数得过来。除了上文介绍的栖霞、同济两家之外，也就只有南门世家、绿景友新地块、东原新地块以及一块待出让的劳动路新地块。01

绿景友新地块

楼面价.31元/㎡

1、地块概况

年1月8日，绿景竞得苏地-WG-46号地块，总价4.22亿元，楼面价.2元/㎡，溢价率为39.9%。该地块位于姑苏区西环路西、酒厂路北。

2、主要产品：

项目占地面积.7㎡，总建筑面积.79㎡，容积率为1.8。该地块打造3栋高层产品（其中1#、2#16层，3#19层），总户数户，体量比栖霞栖园还小。

3、户型：

项目定位改善，户型以四房为主。

1#、2#楼为两梯两户，户型都是四房两卫。特别提下，绿景这个户型与众不同，客卫朝南很别致。

2#楼平面图

3#楼规划为2梯4户，边户是四房两卫，中间户为三房两卫。

2#楼平面图

4、动态：

这个项目真的是一波三折，项目规划就有3个版本，在年10月又改过一次规划。虽然开发拿地已经2年多了，但是至今仍未入市，开发商也没什么动作。今年会不会卖，都要打个问号。02

南门世家

1、地块概况

南门世家位于南门路与内马路交汇处，算是一个老盘了，但是它还有房源在售。

2、主要产品：

项目占地面积㎡，总建筑面积㎡，容积率为2.0。由7栋小高层和1栋洋房组成，总户数户。

3、动态：

目前南门世家还有少量大户型在售，面积㎡。往期均价约3.1万/㎡。据苏房网消息，南门世家后期还有约㎡小面积房源加推，也就是最南面的两栋楼。03

东原南环地块

楼面价元/㎡

1、地块概况

今年，东原拿下了姑苏区南环23号地块，楼面地价元/㎡。该地块规定最大容积率为1.4，将来很有可能有洋房产品上市。

该地块邻近南环，与市实小更是紧挨着，未来的学区划分必定是一大看点。04

劳动路新地块

待出让

1、地块概况

近期，苏州规划公示网公示了一块姑苏区的用地规划调整。其中规划将西环路西市城管局北商业办公混合用地调整为两个地块，分别为西侧居住用地与东侧商业办公混合用地，地块指标做相应调整。

按照常规套路，一般用地规划变更基本上就等于土地要出让了，也就是说劳动路板块将再添新地。值得注意的是，按照目前的学区划分，这块地还不属于新建的劳动路小学学区。最后，我们一起来做个投票。

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